Immobilier

Vous désirez investir dans un bien immobilier à Madagascar

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Madagascar ?

La réponse est oui, un étranger peut acheter un bien immobilier à Madagascar, mais il ne pourra la faire que sur base d’un bail emphytéotique de 99 ans maximum. C’est le même système que dans  certains pays réservant le droit du sol à leurs nationaux.

Une exception, il est possible pour les personnes investissant plus de 500 000$ dans un projet industriel, d’agriculture ou touristique de demande le droit de propriété au même titre qu’un Malgache et devenir propriétaire d’un terrain en société. Cette demande doit se faire et doit obtenir l’accord de l’EDBM et du gouvernement sur base d’un programme d’investissement.

Il est à noter que dans ce cas, le candidat investisseur disposera d’un certain temps pour valoriser le terrain, sinon le gouvernement pourra reprendre le terrain.

Les types de biens immobiliers

Un terrain avec une habitation

Deux cas de figure :

  • Le bien appartient à un Malgache, dans ce cas l’étranger deviendra propriétaire sous forme d’un bail emphytéotique. Il recevra un titre d’emphytéose avec une jouissance de 18 à 99 ans.
  • Le bien appartient déjà à un étranger, dans ce cas, il est important de voir les conditions du bail emphytéotique avant l’achat, le nouveau propriétaire reprendra les années restantes du bail emphytéotique.

Vous pourrez louer ce bien, le mettre en gage, le vendre, l’agrandir….

Un appartement

C’est le cas de figure le plus simple pour étranger et le moins risqué, car dans la plupart des cas, vous n’achèterez que les murs et non le terrain. Dans certains cas, vous achèterez des parts d’une société immobilière propriétaire du terrain et des murs. Tant que des non nationaux ne possèdent  pas plus de 49% des parts de cette société, aucun problème pour un étranger.

Un terrain

C’est pour l’achat d’un terrain qu’il faut être le plus prudent à Madagascar.

Il existe trois cas de figure pour l’achat d’un terrain en fonction de son statut cadastrale.

Un terrain appartenant au domaine privé de l’état

Un terrain domanial est un terrain appartenant à l’état malgache. Dans ce cas, il y a deux cas de figure, soit le terrain fait moins de 10 hectares, soit il fait plus. Dans le cas où un terrain domanial fait plus de 10 hectares, il peut être soumis à l’existence d’un cahier des charges.

Un étranger ne peut pas directement acheter un terrain domanial à l’état sauf s’il dispose d’une société de droit malgache, dans ce cas, il devra en faire la demande à l’EDBM et au gouvernement à un projet d’investissement à respecter.

La procédure pour l’achat d’un terrain domanial appartenant au domaine privé de l’état

  • Se renseigner auprès des locaux et du président fokontany pour voir qui occupe le terrain actuellement. Il est aussi conseillé de demander aux voisins.
  • Il est recommandé de faire descendre les services topographiques pour demande la situation cadastrale du bien.
  • La plupart des terrains sont occupés par quelqu’un. Il est de coutume de racheter le droit d’occupation à cette personne même si elle ne dispose d’aucun papier. Sur certains terrains, on verra le nom de la personne qui occupe le terrain au niveau du cadastre.
  • L’acte d’achat du terrain à la personne qui l’occupe sera visé par le président fokontany et par le maire. Il y aura un droit à payer.
  • Il faudra ensuite procéder au bornage du terrain en invitant tous les voisins, le président fokontany et le maire pour valider que tout le monde soit d’accord sur les limites de propriété de la parcelle.
  • Une fois le bornage réalisé, il y aura différents droits et impôts à payer avant que la personne puisse obtenir le titre foncier du domaine. Il est à noter que beaucoup de personnes se limitent au bornage et ne demande jamais un titre de propriété pour ne pas payer les taxes et droits. Vous devrez en effet racheter ce terrain à l’état et c’est le fonctionnaire qui fixera le prix à payer par m2.

Si vous êtes étranger, il est plus simple de faire acheter ce terrain domanial par une personne malgache de confiance qui va ensuite vous le revendre sous forme d’un bail emphytéotique.

Pour acheter ensuite ce terrain, vous devrez passer devant un notaire.

Procédure pour l’achat d’un terrain appartenant à des colons :

Les colons en son temps se sont approprié de nombreux terrains domaniaux.

Pour pouvoir acquérir un de ces terrains, il faudra obtenir une décision du tribunal et prouvant que ce dit le terrain a été occupé par vous.

Il y aura ensuite une descente du procureur, du maire et du président fokontany pour voir le terrain.

Le reste de la procédure sera la même que pour l’achat d’un terrain domanial.

L’achat d’un terrain domanial est une chose très complexe qu’il est impossible d’expliquer ici en quelques lignes, car il faut savoir qu’il y a des terrains domaniaux appartenant au domaine public de l’état (les terrains appartenant au domaine public de l’état ne peuvent être vendu à un Malgache ou à un étranger, ils peuvent uniquement faire l’objet de concessions) et des terrains appartenant au domaine privé de l’état.

On fait ensuite encore une différence entre les terrains dans les villes et les terrains ruraux.

Les règles d’or pour acheter un terrain ou un bien immobilier à Madagascar

Que ce soit pour un Malgache ou un étranger, acheter un terrain ou un bien immobilier à Madagascar sera toujours une opération risquée !

  • Il est moins risqué d’acheter un terrain avec une habitation possédant un permis de bâtir qu’un terrain nu. En effet, s’il y a une habitation sur le terrain depuis un certain temps, il y a plus de chances qu’il n’y ait pas contestation sur le propriétaire du bien en question.
  • Aller au domaine pour demander un certificat de situation juridique du terrain. N’importe qui peut se rendre au domaine pour demander ce certificat juridique. Pour être valable, il doit être daté de moins de trois mois. Sur le certificat juridique, vous pourrez voir si le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque. S’il faut l’objet d’une hypothèque, méfiance, car il faudra d’abord que le propriétaire lève l’hypothèque avant de pouvoir vous le vendre.
  • Demander toujours l’assistance d’un notaire, mais garder à l’esprit que le notaire à Madagascar n’a pas l’obligation de contrôle et ne pourra être tenu responsable en cas de litiges fonciers.
  • Renseignez-vous auprès des voisins, du président fokontany, du maire. S’il y a des doutes sur l’identité du propriétaire, méfiance.
  • À Madagascar, dès qu’il s’agit de la vente d’un terrain nu qui n’est pas titré et même dans ce cas, vous allez voir beaucoup de personnes surgir pour réclamer la propriété de ce bien. Il y a beaucoup de fraude au niveau des domaines, donc méfiance.
  • Garder à l’esprit qu’aucun propriétaire ne possède le titre authentique du terrain, il ne possède qu’un duplicata, l’authentique est gardé par les domaines et c’est de là que peut venir le problème…
  • Vérifier bien si le terrain a été vendu plusieurs fois, si les acquéreurs précédents, si la passation des actes de vente ont été conformes (si le terrain appartenait à plusieurs personnes, est-ce que tout le monde a bien signé).

La meilleure règle d’or, s’il y a un doute, abstenez-vous.

Un étranger peut-il avoir recours à la création d’une SCI pour devenir propriétaire d’un terrain ?

Non, une SCI ne peut être détenu à plus de 49% par une personne physique ou morale étrangère. Une seule exception à la règle si la SCI fait une demande à l’EDBM et à l’état sur base d’un plan d’investissement à respecter au risque de voir le gouvernement annuler le contrat.

Est-ce qu’une SA ou Sarl ou Sarlu de droit malgache détenue par une personne morale ou physique étrangère peut acheter un terrain à Madagascar ?

Non, une société de droit malgache ne peut devenir propriétaire du sol que si elle appartient à plus de 49% à des Malgaches. Sauf à nouveau si la société obtient l’autorisation de l’EDBM et du gouvernement sur base d’un plan d’investissement à respecter.

Un étranger qui a acheté un bien immobilier sous forme d’une emphytéose peut-il vendre son bien ?

Tout à fait, il peut vendre son bien immobilier. Si l’acheteur est un Malgache, il peut devenir pleinement propriétaire du bien mais cela va dépendre du contrat de bail. Si l’acheteur est un étranger, il rachèterait la durée restant du bail emphytéotique.

Peut-on renouveler un bail emphytéotique ?

Oui il est possible de renouveler un bail emphytéotique après son expiration.

Les héritiers d’un étranger peuvent-ils hériter de son bien immobilier ?

Si les héritiers sont ne sont pas de nationalité malgache, ils deviendront propriétaires du solde du bail emphytéotique. Si les héritiers sont de nationalités malgaches, ils deviendront pleinement propriétaires du bien immobilier.

Assistelio dispose d’une agence immobilière à Antananarivo et à Tuléar et peut vous conseiller lors de l’achat d’un bien immobilier à Madagascar.

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